2017年2月全国房贷报告

李唯一

内容简介：从全国首套房贷款平均利率走势来看，2月全国首套房平均利率为4.47%，环比上月上升0.01%。同比去年2月的4.54%下降0.02%。在融360监测的35个城市的首套房平均利率中，最低的为佛山4.20%，最高为乌鲁木齐4.90%。

截至2月25日，在全国533家银行中首套首付2成的有166家银行，较上月减少15家，占比达31.14%,首付2.5成的有2家银行, 首付3成的有328家银行，占比达61.53%,首付3.5成的银行有28家,停贷的有9家银行。融360分析认为：年后国家房贷政策及优惠力度呈收紧趋势，部分城市首套首付有所上调，积极响应国家调控政策号召，首套首付3成占据市场主流，多数城市银行实行最低利率折扣9折。

本月二套房平均利率为5.40%，与上月持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。

融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有328家，较上月减少1家，占比61.53%，本月执行二套房首付3成的银行有164家，较上月减少11家，占比达30.76%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为97家，14家、51家和34家。

融360分析师认为：目前国家调控措施已见成效，银行在二套房首付方面，首付4成银行日趋增多，提高二套房的入手门槛，一定程度上提升投机的成本，驱赶投机者，净化房贷市场。各城市对二套房实行的政策大同小异，总体目标方向是为稳定市场秩序。通过加大政策的调控力度，净化房贷市场。长远来看，对于真正的刚需必定是利好的。

样本选取：2017年1月16日-2017年2月25日

报告结构：房贷市场、楼市预测、城市数据

附录：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、长沙、沈阳、重庆10城房贷市场分析

目录

一、 房贷市场... 3

1.1全国首套房贷款政策变动情况... 4

1.1.1 首套房政策：全国首套房平均房贷利率为4.47% 持续回涨... 4

1.1.2全国优惠利率占比：超八成银行首套房贷款享受折扣... 5

1.1.3全国十大利率最低的城市：佛山最低... 7

1.1.4一二线城市对比：一线城市政策落实力度优于二线城市... 8

1.1.5首套房首付：首付3成的银行数占比61.54%.. 10

1.2全国二套房贷款政策变动情况... 11

1.2.1二套房利率：全国二套房平均房贷利率为5.40%.. 11

1.2.2二套房首付：首付4成及以下的银行数占比61.53%.. 12

1.3全国533家银行房贷利率调查... 13

1.3.1主要银行平均利率折扣：汇丰银行保持最低... 13

1.3.2首套房贷款利率分布：首套房优惠占比为84.46%.. 14

1.3.3二套房贷款利率分布：银行间分化趋势明显... 15

二、房贷市场走势分析... 15

2.1 多城利率折扣调整 9折或成为行业标线... 16

2.2关于房地产投资的调控文件出台... 16

三、市场数据... 17

3.1北京：首套房平均利率为4.42% 二套房首付主流5成... 17

3.2上海：首套房平均利率为4.41% 二套房首付主流5成... 18

3.3广州：首套房平均利率为4.29% 最低利率折扣上调... 19

3.4深圳：首套房平均利率折扣为9.04折 较上月无变动... 20

3.5南京：首套房平均利率为4.42% 二套房首付8成... 21

3.6杭州：首套房平均利率为4.41% 二套房利率基准上浮10%.. 22

3.7武汉：首套房平均利率为4.65% 二套房首付均为5成... 23

3.8长沙：首套房平均利率为4.56% 二套房利率均上浮10%.. 24

3.9沈阳：首套房平均利率为4.51% 二套房首付主流为3成... 25

3.10重庆：首套房平均利率为4.20% 二套房利率均上浮10%.. 26

一、 房贷市场

从全国首套房贷款平均利率走势来看，2月全国首套房平均利率为4.47%，环比上月上升0.01%。同比去年2月的4.54%下降0.02%。在融360监测的35个城市的首套房平均利率中，最低的为佛山4.20%，最高为乌鲁木齐4.90%。

截至2月25日，在全国533家银行中首套首付2成的有166家银行，较上月减少15家，占比达31.14%,首付2.5成的有2家银行, 首付3成的有328家银行，占比达61.53%,首付3.5成的银行有28家,停贷的有9家银行。融360分析认为：年后国家房贷政策及优惠力度呈收紧趋势，部分城市首套首付有所上调，积极响应国家调控政策号召，首套首付3成占据市场主流，多数城市银行实行最低利率折扣9折。

本月二套房平均利率为5.40%，与上月持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。

融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有328家，较上月减少1家，占比61.53%，本月执行二套房首付3成的银行有164家，较上月减少11家，占比达30.76%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为97家，14家、51家和34家。

融360分析师认为：目前国家调控措施已见成效，银行在二套房首付方面，首付4成银行日趋增多，提高二套房的入手门槛，一定程度上提升投机的成本，驱赶投机者，净化房贷市场。各城市对二套房实行的政策大同小异，总体目标方向是为稳定市场秩序。通过加大政策的调控力度，净化房贷市场。长远来看，对于真正的刚需必定是利好的。

1.1全国首套房贷款政策变动情况1.1.1 首套房政策：全国首套房平均房贷利率为4.47% 持续回涨

图1-１：全国首套房贷款平均利率走势

从全国首套房贷款平均利率走势来看，2月全国首套房平均利率为4.47%，环比上月上升0.01%。同比去年2月的4.54%下降0.02%。在融360监测的35个城市的首套房平均利率中，最低的为佛山和珠海的4.20%，最高为乌鲁木齐4.90%。

图1-２：533家银行首套房利率变化情况

融360调查数据显示，在全国35个城市533家银行中，本月有43家银行首套房利率折扣上升，占比8.06%；折扣利率下降的有8家银行，占比1.5%；与上月持平的有473家银行，占比88.74%，本月共有9家银行停贷。

1.1.2全国优惠利率占比：超八成银行首套房贷款享受折扣

图1-3：全国首套房优惠利率占比走势

去年同期，全国优惠利率占比为71.83%，此后全国优惠利率占比持续增长，本月优惠利率占比84.62%，较上月有所上升。

从首套房利率的优惠力度来看，本月全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有99家，比上月减少29家，占比18.57%。其中89家银行提供8.5折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率， 3家银行提供8.8折优惠利率。此外，268家银行提供9折优惠利率，较上月新增25家银行。值得一提的是，本月越来越多的银行响应调控政策，优惠折扣向9折靠拢。

图1-4：优惠利率城市分布情况

融360统计数据显示，本月，全国共有451家银行提供优惠利率，较上月增加2家。分城市来看，上海、北京、深圳、广州城市有优惠折扣银行数量总体较多，优惠折扣普及度高。其他城市依次为苏州、南京、天津、重庆、大连、无锡、杭州、青岛、成都、佛山、武汉和石家庄。

融360分析认为: 2月份首套房优惠利率折扣力度下降，不同城市响应国家调政策的程度有差异。总体来看一线城市响应政策号召更及时，当然，部分二线城市也是在积极落实政策要求。全国房贷优惠利率虽处于缓慢上调状态，但未来更多的银行将能提供更普遍合理的折扣。

1.1.3全国十大利率最低的城市：佛山最低表1-1：全国10大首套房平均利率最低城市排行

城市

平均利率

平均折扣

佛山

4.20%

0.85

珠海

4.20%

0.86

重庆

4.20%

0.86

天津

4.28%

0.87

青岛

4.28%

0.87

广州

4.29%

0.87

宁波

4.30%

0.88

无锡

4.36%

0.89

大连

4.39%

0.89

苏州

4.40%

0.89

本月，全国首套房平均利率最低的城市为佛山、珠海、重庆、天津、青岛、广州、宁波、无锡、大连、苏州。本月，首套房平均利率佛山是4.20%（4.1976%），珠海是4.20%，重庆是4.20%，天津是4.28%，青岛是4.28%，广州是4.29%，宁波是4.30%，无锡是4.36%，大连是4.39%，苏州是4.40%。

目前，10大城市的平均利率折扣都在微上调。以青岛为例，目前统计提供房贷业务的15家银行均有优惠利率。本月8.2、8.3折优惠利率已不见，如今9家提供8.5折优惠，5家提供9折优惠利率，1家提供9.5折优惠利率，少数特别优惠折扣渐渐向普遍优惠折扣转变。

1.1.4一二线城市对比：一线城市政策落实力度优于二线城市

图1-5：一线城市首套房平均利率

图1-6：二线城市首套房平均利率

图1-7：一线城市首套房优惠占比

图1-8：二线城市首套房优惠占比

从首套房平均利率区间来看，北上广深一线城市分布在4.29%-4.43%范围内，差距进一步缩小；二线城市不同城市之间差距较大，部分城市的首套房平均利率一度超过了一线城市最高值，从最低折扣前十名城市来看，一线城市已经很难进入排名，主要跟政策调控落地情况有关。

本月数据显示，一线城市中9折优惠折扣占比增大，部分二线城市9折优惠折扣占比有所上升。可见，政策调控对总体的优惠折扣力度有着很好的指向作用，较以往各银行之间利用较低折扣吸引客户，利率折扣竞争激烈的情况，有着很大程度的好转，市场普惠折扣范围增大。

1.1.5首套房首付：首付3成的银行数占比61.54%

图1-9：533家银行首套房首付比例占比分布

截至2月25日，在全国533家银行中首付2成的有166家银行，较上月减少15家，占比达31.14%,首付2.5成的有2家银行, 首付3成的有328家银行，占比达61.54%,首付3.5成的银行有28家,停贷的有9家银行。融360分析认为：目前国家房贷政策收紧趋势明显，不少银行首付上升至3成，。短期来看，购房者压力有所增大，但相信未来市场是日趋稳定的，更多刚需将真正享受到调控带来的利好。

1.2全国二套房贷款政策变动情况1.2.1二套房利率：全国二套房平均房贷利率为5.40%

图1-10：全国二套房平均利率走势

本月二套房平均利率为5.40%，与上月持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。

融360监测的35个城市533家银行中，除9家停贷银行外，共有514家银行执行基准利率上浮10%，和上月持平，是当前二套房贷款的绝对主流利率。执行基准利率的银行有2家，和上月持平。执行基准利率上浮5%的有1家，上浮12%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有2家，另有北京的民生银行上浮30%，郑州的郑州银行上浮40%。

融360分析认为，长期来看二套房利率走势表现较为平稳， 2016年多数城市曾出台关于二套房的限贷、限购等政策，2017年首套房将会成为国家调控的主要着力点，目前二套房贷款利率将会继续维持基准利率上浮10%的主流利率，部分城市二套首付开始恢复4成。

1.2.2二套房首付：首付4成及以下的银行数占比61.53%

融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有328家，较上月减少1家，占比61.53%，本月执行二套房首付3成的银行有164家，较上月减少11家，占比达30.76%。执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为97家，14家、51家和34家。

表1-2：35个城市二套房主流首付比例一览

主流首付比例

数量

城市

3成

15

大连、西安、宁波、太原、乌鲁木齐、青岛、昆明、石家庄、南宁、海口、哈尔滨、重庆、长春、沈阳、长沙

4成

10

济南、天津、南昌、无锡、福州、佛山、成都、郑州、珠海、东莞

5成

5

北京、上海、合肥、杭州、武汉

6成

1

厦门

7成

2

深圳、广州

8成

2

南京、苏州

本月，各城市主流首付比例较上月变化不大，二套房主流首付3成的城市数15个，占比42.85%，分别是大连、西安、宁波、太原、乌鲁木齐、青岛、昆明、石家庄、南宁、海口、哈尔滨、重庆、长春、沈阳、长沙；首付4成的城市数为10个，分别是济南、天津、南昌、无锡、福州、佛山、成都、郑州、珠海、东莞。融360分析认为二套首付4成，可能会成为未来主流的趋势，二套房市场也将会越来越平稳，至于利率方面可能维持在基准上浮10%的水平。

1.3全国533家银行房贷利率调查1.3.1主要银行平均利率折扣：汇丰银行保持最低

图1-11：银行首套房贷利率均值

融360监测数据显示，本月19家主要银行中首套利率有13家银行折扣利率上升，6家银行与上月持平。本月，汇丰银行仍然为平均利率折扣最低为8.57折；渣打银行利率折扣最高，为9.29折。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行此国有四大行平均利率折扣均在9折到9.2折之间，其中最低的是建设银行和工商银行的9.10折。

1.3.2首套房贷款利率分布：首套房优惠占比为84.46%

图1-12 ：35个城市各银行首套房贷款利率分布百分比

融360统计的全国35个大中城市共533家银行数据显示，首套房贷款业务方面，截至2月25日，有84.45%的银行可以提供首套房房贷优惠利率。而停贷的银行百分比为1.87%。开展首套房贷款业务的533家银行平均利率为4.47%，比上月上涨0.01%。

1.3.3二套房贷款利率分布：银行间分化趋势明显

图1-13：35个城市各银行二套房贷款利率占比

融360统计显示，1月在35个城市533家银行中，提供上浮10%利率的银行占比为96.62%，上浮10%以上的银行占比为1.31%，停贷银行占比1.69%。

融360最新数据显示，除9家停贷银行以外，35个城市共524家有二套房贷款业务的银行平均利率为5.40%。同比2016年2月份的5.39%上升0.01%。融360认为，未来二套房总体变化趋势是稳定的，可能向着首付4成，利率基准上浮10%这个标准去发展，具体实行情况，也会因城市不同而不同。

二、房贷市场走势分析2.1 多城利率折扣调整 9折或成为行业标线

自2016年以来市场就曾有消息称，多城银行间签署了一份公约，自2017年1月1日起执行的贷款利率将不低于银行基准利率的0.9倍。2017年春节以后，北京、广州、深圳、珠海、佛山已经开始将最低利率折扣上调为9折，这是继深圳、上海之后又一批最低折扣向9折靠拢的城市。相信未来时间会有更多的城市、银行参与利率折扣的统一调整。

融360分析师认为： 从这次调整不难看出，深圳、上海可以理解为第一批试点最低利率9折的城市，效果来看，新政策以后城市的房贷市场明显趋于平稳。首先，最低利率折扣的统一有利于避免银行间不健康不正常的利率竞争，有利于维护市场稳定。其次，统一最低利率折扣基础上有所上调，在一定程度上可以剔除市场投机者。过低的折扣和首付容易使得大量非刚需客户涌入，导致房产市场火爆，房价飙升。再次，从购房者角度来说，银行间利率趋于统一，将会有更多的选择空间，可以达到利率折扣普惠的效果。以往银行给出的极低折扣仅针对非常优质客户，对于大多数刚需者毫无意义。总体来说，2017年房贷市场 日趋稳定，更多城市、银行将会统一最低利率折扣，9折或许成为行业标线。

2.2关于房地产投资的调控文件出台

为了贯彻落实中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神，推动房地产回归其居住属性，2017年2月13日晚间由中国基金业协会发布的《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，对私募资管投资房地产市场的行为作出了严格的规范和限定，并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市，旨在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。

融360分析认为：该规范的颁布有利于进一步控制房地产行业的资金流入来源，对市场资金的流向作一个合理的导向，避免市场资金的过分冲击助长房地产泡沫，维护房地产市场平稳发展秩序。未来情景下，房企融资规模可能出现下滑，中小房企或将迎来资金流动性危机，部分房企或将采取降价措施，加快资金回笼，缓解流动性危机。

三、市场数据3.1北京：首套房平均利率为4.42% 二套房首付主流5成

图3-1：北京房贷平均利率走势

图3-2：北京停贷占比及优惠占比变化趋势

融360监测数据显示，本月北京地区首套房利率平均折扣为9.03折，平均利率为4.42%。在监测的30家银行中，首套房首付方面有26家银行的首付为3.5成，贷款利率方面较上月有所上调，利率最低的是平安银行和南京银行的8.5折优惠利率，最高的是华夏银行的上浮基准利率10%。首套房首付主流为3.5成。本月汇丰银行利率有上调，将原先的8.5折上调为8.7折，其他银行基本落实政府指导意见，最低折扣控制在9折。

二套房方面，主流首付是5成，最高的是花旗银行的7成。二套房贷款利率无较大变动仍为基准利率上浮10%。

3.2上海：首套房平均利率为4.41% 二套房首付主流5成

图3-3：上海房贷平均利率走势

图3-4：上海停贷占比及优惠占比变化趋势

本月，上海首套房平均利率折扣为9.00折，执行利率为4.41%。在融360监测的30家银行中，最低首套房贷款利率均为9折。首套房首付除花旗银行为3.5成以外，其余均为3成。

二套房方面，本月上海二套房主流首付是5成。二套房贷款利率方面，最高的是新韩银行的上浮基准利率的20%，其他29家银行全部为基准利率上浮10%。

3.3广州：首套房平均利率为4.29% 最低利率折扣上调

图3-5：广州房贷平均利率走势

图3-6：广州停贷占比及优惠占比变化趋势

本月，广州首套房利率为4.29%，优惠占比为91.30%。在监测的23家银行中，首套房贷利率最低的为平安银行和汇丰银行的8.2折，最高的是渣打银行和广州银行执行的基准利率，共有12家银行执行8.5折优惠利率，较上月减少8家银行。建设银行、农业银行、邮储银行、兴业银行、广州农商、交通银行、民生银行最低利率上调为9折。首套房首付方面，23家银行首付全部为3成。

二套房方面，23家银行二套房均执行7成首付政策。二套房贷款利率方面，最高的是广州银行的基准利率上浮15%，其余22家银行全部执行基准利率上浮10%。

3.4深圳：首套房平均利率折扣为9.04折 较上月无变动

图3-7：深圳房贷平均利率走势

图3-8：深圳停贷占比及优惠占比变化趋势

融360监测数据显示，本月深圳26家银行中，平均利率折扣为9.04折，平均利率为4.43%。首套房贷款利率方面，本月与上月没有变化，除了广州银行执行基准利率外其他25家银行均可执行9折利率。首套房首付方面，26家银行均为3成。

二套房方面， 26家银行执行基准利率上浮10%。二套房首付方面，首付比例均为7成。广州为较早一批落实政府调控政策的城市，目前总体趋势平稳，无较大变动。

3.5南京：首套房平均利率为4.42% 二套房首付8成

图3-9：南京房贷平均利率走势

图3-10：南京停贷占比及优惠占比变化趋势

融360监测数据显示，本月南京地区17家银行中，平均利率折扣为9.02折，平均利率为4.42%，优惠占比高达100.00%。首套房贷款利率方面，除交通银行的9.5折外，其余16家银行均执行9折优惠利率。首套房首付方面，17家银行的首付比例都为3成。

在二套房贷款政策方面，17家银行首付均为8成，二套房利率均为基准利率上浮10%。

3.6杭州：首套房平均利率为4.41% 二套房利率基准上浮10%

图3-11：杭州房贷平均利率走势

图3-12：杭州停贷占比及优惠占比变化趋势

融360最新监测数据显示，本月，杭州首套房贷款政策方面，平均利率折扣为9折，平均利率为4.41%，较上月利率有所提高。首套房首付方面，15家银行执行首付3成。

二套房方面，在调查的15家银行中，均执行基准利率上浮10%的贷款利率。二套房首付方面，首付比例为5成。

3.7武汉：首套房平均利率为4.65% 二套房首付均为5成

图3-13：武汉房贷平均利率走势

图3-14：武汉停贷占比及优惠占比变化趋势

融360最新监测数据显示，本月武汉首套房贷平均利率为4.65%，平均利率折扣为9.49折。武汉地区银行最低利率折扣在9.5折水平，略高于政府调控的最低9折水平，在监测的14家银行中，首套房首付方面，监测的14家银行首付均执行首付3成。

二套房贷款政策方面，贷款利率全部执行基准利率上浮10%。监测的14家银行二套房的首付比例均为5成。

3.8长沙：首套房平均利率为4.56% 二套房利率均上浮10%

图3-15：长沙房贷平均利率走势

图3-16：长沙停贷占比及优惠占比变化趋势

融360最新监测数据显示，本月长沙平均利率折扣为9.3折，平均利率为4.56%。首套房贷款利率方面，本月较上月无变化。首套房首付方面，除长沙银行执行3成外，其他银行均可执行首付2成。

二套房方面，贷款利率中，监测的15家银行中除了浦发银行二套房贷利率为基准利率上浮5%，其他14家银行二套房贷款利率均为上浮10%；二套房首付方面，首付3成的有8家银行，首付4成的有6家银行，此外长沙银行的二套房首付为6成。

3.9沈阳：首套房平均利率为4.51% 二套房首付主流为3成

图3-17：沈阳房贷平均利率走势

图3-18：沈阳停贷占比及优惠占比变化趋势

融360最新监测数据显示，本月监测的15家银行中，平均利率折扣为9.2折，平均利率为4.51%，较前几月有所上涨。首套房贷款利率方面，最高的为盛京银行和吉林银行的基准利率，其余13家银行为9折。首套房首付比例均为2成。

二套房方面，贷款利率中，15家银行均执行基准利率上浮10%。首付方面，除中国银行、吉林银行的首付比例为4成外，其他银行的二套房首付比例均为3成。

3.10重庆：首套房平均利率为4.20% 二套房利率均上浮10%

图3-19：重庆房贷平均利率走势

图3-20：重庆停贷占比及优惠占比变化趋势

本月重庆的16家银行中，平均利率折扣为8.57折，平均利率为4.20%。首套房贷款利率较上月无变化，首套房首付比例最高的为汇丰银行、中德银行、平安银行和渣打银行执行的3成，多数银行执行首付2成。

二套房政策方面，贷款利率中，16家银行均为基准利率上浮10%。首付比例方面，除汇丰银行仍执行4成外，其他银行均执行3成首付。目前二线城市房贷市场总体较为稳定，利率方面也在积极落实国家调控的指导意见，未来市场在没有大的宏观政策出台的情况下，将会出现小范围微调直至趋于平稳。

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